江西博德律师事务所 2025年07月02日

第1005期  编号：JXBD20250702

单位 | 江西博德律师事务所

编者 | 企业合规及法律顾问专业委员会  吴莲莲

一、案情经过

深圳XX建设集团有限公司（承包人）与天津XX置业有限公司（发包人）签订《装饰装修工程合同》，约定由承包人完成某项目26号楼9层办公区的精装修工程。工程竣工验收后，双方确认发包人尚欠工程款109万余元及质保金6万余元。承包人起诉要求支付欠款、利息及主张建设工程价款优先受偿权，但一审法院以承包人未按合同约定开具发票为由驳回全部诉请。二审中，承包人补开发票后，法院改判支持工程款及质保金请求，但否定了优先受偿权主张，认为装修部分无法单独折价或拍卖。 

二、争议焦点

本案的核心争议在于：承包人是否对装饰装修工程享有价款优先受偿权？此外，双方对付款条件（开具发票是否为前置义务）、利息损失、定金及保函费等问题也存在分歧。

三、法院观点

二审法院认为：

1、装饰装修工程承包人主张优先受偿权需满足“工程具备折价或拍卖条件”这一前提。本案中，装修工程仅针对建筑物局部（单层办公区），其价值依附于整体建筑，无法物理分离或单独评估增值部分，故不具备优先受偿权的行使条件。

2、对于工程款支付，法院认可发票开具为合同约定的付款条件，但因承包人二审已补开，故支持其主张；而利息损失、保函费等因缺乏合同依据或过错在承包人一方，未予支持。  

四、装饰装修工程价款优先受偿权的行使条件

根据《民法典》第807条及《建工解释（一）》第37条，装饰装修工程承包人享有优先受偿权需满足以下条件： 

1.工程性质可折价或拍卖：若装修部分与主体建筑不可分割，或无法单独评估价值，则难以主张； 

2.工程质量合格：需完成竣工验收，工程质量合格；  

3.期限限制：主张期限为应当给付建设工程价款之日起18个月内。  

五、启示与建议

1.付款条件：在约定付款条件时，如作为付款方，建议要求收款方先开具发票后支付款项；如作为收款方，建议要求先支付款项后开具发票。发票开具等付款条件应谨慎约定，避免成为发包人拒付理由。 

2.当发包人作为主体建筑物的所有权人时，可通过诉讼财产保全程序对涉案建筑物实施整体查封，不仅可以依法行使建设工程价款优先受偿权，也可基于合法债权申请对建筑物进行司法拍卖。