物业管理人员利用工作便利垄断业主装修的行为性质认定——陆某、冯某某强迫交易案

1 .裁判书字号

江苏省宿迁市中级人民法院(2022)苏13刑终141号刑事裁定书

2 .案由：强迫交易罪

2019年4月，置业公司与以被告人陆某为实际负责人的物业管理公司签订《物业管理委托合同》，由该物业公司负责某小区的物业管理。2020年4月至9月，被告人陆某伙同被告人冯某某，利用其任小区物业负责人的便利条件，为了其与被告人冯某某的黄沙销售生意以及被告人冯某某的砸墙业务在小区内获得经营优势，以进行小区规范管理为名，安排物业工作人员，通过要求业主在装修过程中，外购黄沙必须袋装后用小推车送进小区、禁止其他人员携带砸墙工具进入小区，发现其他人员从事砸墙业务没收工具、对业主家停水停电等方式，迫使业主向被告人冯某某购买黄沙、选择其提供的砸墙服务。被告人冯某某在经营过程中，因不受物业上述管理规定的限制，在小区内形成了垄断经营地位，并在业主群中产生不良影响。被告人冯某某所售黄沙系被告人陆某提供，其负责销售及运输，分得黄沙款以800元/户（含工人工资）计，余款为被告人陆某所得；其从事砸墙业务获利与被告人陆某约定均分。查明两被告人强迫他人交易金额14万余元。

1.陆某利用其担任某住宅小区物业负责人的身份，伙同冯某某通过控制、限制业主装修的方式在该小区内获得垄断经营地位，该行为（具体化）是否超出物业管理必要限度，有无对业主形成强制心理，能否达到暴力、威胁程度，是否以强迫交易罪论处；2.本案中行为人强迫交易涉案金额达14万余元，是否构成强迫交易罪的“情节特别严重”。

江苏省沐阳县人民法院经审理认为：被告人陆某、冯某某以威胁手段，强迫他人购买商品或接受服务，情节特别严重，其行为均构成强迫交易罪；被告人冯某某明知是违法犯罪所得，仍予以转移，情节严重，其行为已构成掩饰、隐瞒犯罪所得罪；被告人陆某为谋取不正当利益，给予国家工作人员财物，其行为已构成行贿罪。公诉机关指控被告人陆某、冯某某犯强迫交易罪的罪名正确，但部分事实有误，予以纠正；被告人陆某犯行贿罪、指控被告人冯某某犯掩饰、隐瞒犯罪所得罪的事实清楚，证据确实充分，指控罪名正确，予以支持。被告人陆某、冯某某分别犯数罪，应当数罪并罚。被告人陆某、冯某某共同实施故意犯罪，系共同犯罪。被告人陆某、冯某某归案后分别如实供述自己行贿、掩饰、隐瞒犯罪所得的事实，予以从轻处罚。案发后，被告人陆某取得被害人谅解，对被告人陆某予以从轻处罚。被告人陆某在被追诉前主动交代行贿行为，予以从轻处罚。被告人陆某在其行贿罪中系被索贿，对其从轻处罚。

江苏省沐阳县人民法院依照《中华人民共和国刑法》第二百二十六条、第三百一十二条第一款、第三百八十九条第一款、第三百九十条、第二十五条第一款、第六十七条第三款、第六十九条、第六十四条的规定，作出如下判决：

一、被告人陆某犯强迫交易罪，判处有期徒刑三年二个月，并处罚金人民币3万元；犯行贿罪，判处有期徒刑九个月，并处罚金人民币10万元，决定执行有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币13万元；被告人冯某某犯强迫交易罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币2万元；犯掩饰、隐瞒犯罪所得罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币5万元，决定执行有期徒刑五年六个月，并处罚金人民币7万元；

二、责令被告人冯某某退出违法所得人民币3万元，上缴国库；

三、扣押于公安机关的手机、银行卡等物品，供犯罪所用的，由扣押机关予以没收，上缴国库。

一审宣判后，被告人陆某、冯某某提起上诉。江苏省宿迁市中级人民法院

经审理裁定：驳回上诉，维持原判。

本案被告人陆某身为物业服务企业实际负责人，本身享有物业管理职能和权限，其对小区业主装修管理行为是否达到“暴力、威胁”程度？能否认定为“情节特别严重”？上述问题影响本案的定罪与量刑，系争议焦点，将从以下两个角度进行论证分析。

一、物业管理人员管理行为的“暴力、威胁”程度认定

物业服务企业按照物业服务合同的约定从事管理服务活动。根据《物业管理条例》第四十五条的规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。物业服务企业虽依法享有管理权，但该管理权的内在核心是服务，不等于公权力，亦不具有强制性，如滥用该管理权，则与物业服务宗旨相违背，甚至会构成违法犯罪。本案被告人陆某作为物业服务企业的实际负责人，该物业服务企业负责小区的物业管理，可以对业主违反装修规定的行为予以制止。该管理行为应当面向所有业主统一标准、统一管理，但陆某与销售装修建材的冯某某合谋，对在冯某某处购买装修建材或者服务的业主采取较为宽松的管理方式，相反，对未在冯某某处购买装修建材或者服务的业主采取非常严苛的管理方式，甚至采取阻挠砸墙、停水停电等制止业主装修的手段。物业负责人陆某的行为已明显超出物业管理权限范围，其利用管理小区的便利达到强迫他人购买商品或接受服务的目的，以谋取个人利益，其行为已构成强迫交易罪。强迫交易罪的本质即违背他人意志，强迫他人与自己或者第三人交易，要求行为人采取暴力、威胁手段。

1 .对“暴力”的理解。暴力是指对被强迫人的人身或财产实行强制或打击，如拳打脚踢、强拉硬拽、捆绑殴打等迫使被害人不得不购买行为人商品或者服务的手段。与抢劫罪、强奸罪等侵犯人身权益的罪名相比，因侵犯客体不同，抢劫罪等的暴力程度要求达到危害身体健康或生命安全，如在强迫交易罪中行为人采用暴力手段致被害人重伤、死亡，则应以他罪定罪论处并与强迫交易罪数罪并罚。强迫交易罪主要侵犯的是交易相对方的合法权益以及商品交易市场秩序，该罪名对暴力程度的要求相对较轻。

2 .对“威胁”的理解。威胁是指对被害人实行精神强制，可以是言语威胁，也可以是动作威胁，如剥夺生命、身体伤害、毁坏财物、揭发隐私、损害名誉等手段,使被害人产生恐惧不敢做真实意思表示，而被迫与行为人进行交易。

行为人采取的手段不必然要求危及被害人的生命健康，足以使被害人产生恐惧心理从而选择与其进行交易即可，即达到强迫交易罪所规定的“暴力、威胁”程度。本案被告人陆某作为物业管理人员，以规范小区管理为名，要求业主装修时外购黄沙必须袋装，不得超载、抛撒等，禁止大型运沙车进小区，禁止其他人员在涉案小区从事砸墙业务，并通过对违反该规定的人员予以罚款或没收工具，对业主家停水停电等方式刁难业主，行为之恶劣已使得部分业主难以忍受选择报警处理，但多被调解处理。相反，被告人冯某某不受上述管理规定的限制，业主为顺利装修，只能选择在冯某某处购买黄沙和服务。陆某、冯某某的行为虽然没有对业主的生命健康造成危害，但阻挠砸墙、停水停电行为本身亦具有强制性、暴力性，加之在冯某某处购买商品和服务与在他人处购买所遭遇的物业管理差距巨大，足以令业主心理上产生恐惧并选择妥协，陆某的物业管理行为已明显达到“暴力、威胁”的程度，属强迫交易行为。

二、强迫交易罪中“情节特别严重”的理解适用

强迫交易罪属于情节犯，只有在强迫他人交易的行为达到“情节严重”时才能构成，而“情节特别严重”则是加重刑罚适用的条件。对于“情节特别严重”的界定标准，目前尚未有法律法规或司法解释作出具体规定，司法实务中对于“情节特别严重”的理解也尚无法统一。实务中，部分判决直接以执行罪刑法定原则为理由，不予认定“情节特别严重”，还有部分依据地方法院出台的量刑标准作出判决，另有一部分则是依靠法官的内心确信、自由心证认定“情节特别严重”。

在界定强迫交易罪中的“情节严重”与“情节特别严重”时不应超出强迫交易罪保护的法益范围。认定“情节特别严重”时应重点把握行为人强迫他人交易的强迫手段、强迫交易的次数或者人数以及强迫交易的价格等多种因素。本案行为人强迫23人完成交易，强迫交易金额达14万余元，是“情节严重”规定的强迫人数的23倍、强迫交易金额的14倍之多，可以认定为“情节特别严重”。

物业管理人员是小区业主为提高生活环境质量、保障居住安全而出资聘请的工作人员，本应坚持以人为本，实现优质服务，但本案被告人不仅没有正当行使反而滥用物业管理权，以行使所谓的物业管理权为幌子，禁止或限制业主的个人装修，强制业主迫不得已从其指定人员处购买黄沙、承接砸墙业务等，进而在小区内实现装修建材的垄断，强买强卖，严重损害了小区业主的合法权益。不仅严重扰乱社会主义市场经济秩序，还与社会主义核心价值观相悖。本案通过对“黑物业”的打击，对市场上存在的类似行为起到了警示教育作用，有效净化了市场环境，体现了司法机关维护人民群众合法权益的决心，切实提升了人民群众的满意度和安全感。

编写人：江苏省宿迁市中级人民法院  季  艳  吴  凡

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